Sot çdo shitje prone tatohet me 15%, për diferencën midis çmimit të parë dhe vlerës me të cilën shitet. Pra nëse një pronë e blerë apo e regjistruar me çmim 120 mijë euro, shitet 150 mijë euro për diferencën prej 30 mijë euro paguhet tatim 15% ose 4.500 euro. Ky nivel tatimi thotë eksperti i ekonomisë, Kujtim Hoxha gjatë një interviste për gazetën “SOT”, përveçse është barrë e rëndë për ata që kanë një pronë dhe duan ta shesin, nga ana tjetër ka nxitur informalitetin. Sipas tij, nisma për rivlerësimin e pronave nga 15% tatim në 3 përqind pozitive, teksa zbulon edhe komponentët që duhet të ketë parasysh qeveria dhe kategoritë që përfitojnë nga kjo nismë. Për të zgjidhur këtë problem, qeveritë kanë bërë disa herë rivlerësime të pronave, duke i afruar ato me vlerën e tregut. Në këtë mënyrë në rast shitje diferenca mes çmimi të rivlerësuar dhe asaj të shitjes nuk do ketë diferencë të madhe. Por sipas ekspertit tregu i shit-blerjes së pronave nuk mund të rregullohet me fushata rivlerësimi, pavarësisht efektit pozitiv që ata kanë.
-Zoti Hoxha, mazhoranca po bëhet gati për një tjetër rivlerësim të pronave në vend. Në Kuvend është depozituar nisma ligjore e deputetes së PS-së Blerina Gjylameti për rivlerësimin e pasurive të paluajtshme. Për rivlerësimin e pronave të paluajtshme propozohet që tatimi të jetë 3%, nga 15% që paguhet aktualisht nëse shet pronën. Cilat janë përfitimet kryesore të një procesi të rivlerësimit të pronave për një vend?
Shitja e pronave ka kaluar në një ngërç ku po të shikosh referencat e reja që kanë dalë, pronat nuk po shiten. Ka një hendek midis shitësit dhe blerësit. Kjo po shihet te të ardhurat e blerjes së pronave, pasi deri në këto momente me referencat e vjetra ka patur një llogaritje e cila ishte 15% nga vlera reale e pronës e duke zbritur kostot e ndërtimit dhe çmimet e blerjes së mëparshme. Janë disa raste të krahasimit se si shitej prona më parë dhe si shiten tani. Me referencat aktuale që kemi në treg, çdo shitës duhet të paguajë 15% më shumë krahasuar me atë që ishte më përpara. Kjo ka bërë që edhe njerëzit të mos blejnë prona sepse kjo kosto, nëse do të blihet prona, vlera më e lartë do t’i mbartet blerësit. Shitësi gjithmonë llogarit që të fitojë pjesën e shpenzimeve dhe elementëve të tjerë. Duke parë që nuk ka një ecuri midis shitjeve dhe blerjeve, për të mbushur arkën e shtetit, e cila parashikohet që në vitin 2024 të plotësohet nga shitja e pronave, 15% është parë e arsyeshme nga politika që të kthehet në origjinë. Të fillojë sërish rivlerësimi i pronave me 3%, duke iu kthyer tregut real. Këtu ka diskutime nga më të ndryshmet, njëra nga diskutimet, e cila është hedhur dhe në shtyp ku pretendohet që të ketë një rivlerësim edhe për amortizimin e ndërtesave. Kur të bëhet rivlerësimi i banesës, të bëhet edhe rivlerësimi i amortizimit ku për çdo vit vjetërsie të zbritet 1%, por jo më shumë se 50%. Ka variant 30%, por ka edhe 50%, por nuk dihet ende cila mënyrë do të përzgjidhet. Futja në lojë edhe e amortizimit hap shumë probleme në treg dhe duhet menduar mirë sepse rivlerësuesit duke qenë teknikë janë më afër realitetit e duke e parë pronën në vend në kushtet e mirëmbajtjes së pronës dhe të investimeve të reja që mund të bëhen në banesë, gjë e cila e rrit vlerën e pronës, duke futur komoditetin, pallatet të cilat janë ndërtuar dhe me suvatime por ka akoma dhe pallate për tulle pa suvatim, edhe sistemi kapot e rrit vlerën e pronës. Industria e ndërtimit, e hap rrugë shitblerjes së pronave kur janë atraktive, sepse nuk mund të kuptohet se si mund të lejojë shteti disa probleme që ndeshen në shitblerje të pronave si p.sh: shiten që në ajër, ende pa u hedhur dhe themelet e pallatit, ku investitori mbledh paratë dhe niset ndërtimi i pallatit me paratë e banorëve. Kjo gjë nuk është e drejtë sepse ai që ndërton duhet të marrë parasysh që duhet të gjej rrugën për të ndërtuar, në shumë forma ose me paratë e tija ose duke marrë kredi në bankë e si e tillë do të qarkullojë paraja në mënyrë të natyrshme dhe të mos jetë aktivitet informal ku qytetarët të mos japin paratë pa marrë banesën, pasi kur nuk ka nisur ende ndërtimi i pallatit, nuk ka sigurinë nëse do të marr apartamentin, e më pas dalin probleme më të mëdha duke përfunduar në gjyq. Dhe në rastin kur ndërtuesi nuk ka mundësi të ndërtojë paratë, hyn në një krizë monetare dhe nuk përfundon dot ndërtimin e pallatit duke mos iu dhënë as apartamentin qytetarëve të cilët kanë dhënë një kapar. Ndaj, Blerina Gjylameti duhet të merret me këtë duke ngritur një ligj ku të ndalojë spekulatorët në dëm të qytetarëve, pastaj 5%-shi është çështje politike, ku sa para do të fus unë në arkën e shtetit. Ky është problemi themeltar dhe Gjylameti e hedh si shashkë në Parlament pasi nuk sheh as tregun, por në këtë fushë është e gabuar kërkesa e saj. Nëse do të ketë një ligjshmëri në blerjen e pronave, qytetarët do ta kenë më të lehtë se shitblerja e ul vlerën e tregut, pasi del në pah raporti ofertë-kërkesë.
-Si ndikon një rivlerësim i pasurive të paluajtshme në tregun e pronave të paluajtshme dhe në ekonominë në përgjithësi?
Në ekonominë e vendit do te ketë më gjallësi, shit-blerja do të ketë një treg më atraktiv e si të tillë do të ketë ulje të çmimeve të apartamenteve. Nëse vihet vlera e rivlerësimit të pronës, 3% si dikur, do shiten më shumë prona në vlerë reale e jo në mënyrë artificiale. Edhe kur shteti vihet si rregullator me ligje, administratorët gjejnë shtigje për të shitur apartamentet me referencë duke e shitur apartamentin në vlerën e caktuar që ka deklaruar metër katrorin. Vetëm pjesën e dukshme që është në kontroll nga shteti apo banka e shet me referencë nëpërmjet pagesave që kalohen në bankë e ndërsa pjesën tjetër të vlerës së apartamentin e jep dorazi duke shmangur detyrimet që ka ndaj shtetit. Po të jetë një shtet serioz këto gjëra duhet t’i kontrollojë.
-Cilat janë disa nga sfidat kryesore që mund të hasë një proces i rivlerësimit të pronave dhe si mund të adresohen ato?
Shtetit duhet të heq referencën dhe të vendos kontroll ndaj administratorit kur bëhet shitja e pronës ndaj qytetarit. Duke hequr barrierat burokratike në çdo zbatim të ligjit, merr frymëmarrje ekonomia dhe rriten të ardhurat. E kjo gjë do iu shërbej dhe qytetarëve ku do të nxiten për të blerë apartamente dhe të lëvrojë ky lloj tregu. Me rrogat aktuale që janë në Shqipëri nuk e blen dot një apartament, pasi vlerat janë të papërballueshme, pa llogaritur dhe kostot dhe shpenzimet e tjera mujore, ndaj shteti duhet të jetë rregullator.
-Si do të ndikojë ndryshimi i taksës mbi shitjen e pasurive të paluajtshme në sjelljen e investitorëve dhe pronarëve të pronave të paluajtshme?
Duke vënë barrierat, edhe nëse vjen një investitor perëndimor në vendin tonë që do të punojë apo të prodhojë nëpërmjet biznesit, nuk do ta blejë me çmimin që pretendojnë se janë të lira pasuritë e paluajtshme në Shqipëri. Po të shohësh çmimet e pasurive të paluajtshme në vendet rajonale, si në Itali, Greqi apo dhe në Ballkan, janë edhe më lirë sesa në Shqipëri. Me ligjet apo politikat fiskalet që nxjerr shteti e duke vënë taksa të larta nuk vijnë investitorët e huaj të hapin biznese në Shqipëri, pasi shkojnë drejt falimentimit në këtë mënyrë.
-Cilat janë ndryshimet kryesore ligjore që duhet të aplikohen për të mbështetur një proces të suksesshëm të rivlerësimit të pronave?
Janë praktikat të cilat i kemi ndryshuar. Më parë kemi patur tre ligje, njëra pas tjetrës, 1%, 2% dhe 3%, e nëse sot e në vijim përdoret për rivlerësim një nga këto vlera përqindje është e sigurtë që do të rifillojë shitja e apartamenteve. Në këtë mënyrë, do të jetë e suksesshme edhe metoda e rivlerësimit të pronave.
-Si mund të përdoret teknologjia e informacionit dhe e komunikimit për të lehtësuar procesin e rivlerësimit të pronave?
Teknikët mund të marrin informacione reale nëpërmjet mesatarizmit që bëhet në zona të ndryshme të kryeqytetit dhe qyteteve të tjera në vend për nxjerrjen e të dhënave. Njëkohësisht vlerësuesi shikon në terren edhe mënyrën si është ndërtuar prona, si është gjendja aktuale e pronës. Kjo mënyrë është shumë besnike dhe përdoret nga individët të cilët kanë efiçencë dhe një eksperiencë në këtë fushë.
-Cilat janë përvojat më të mira dhe mësime të nxjerra nga vendet që kanë ndërmarrë procese të ngjashme të rivlerësimit të pronave?
Këto janë në të gjitha në të gjitha vendet që janë aplikuar investimet e pronave. Më parë pronat i kemi patur vetëm me njësi sipërfaqe. Kemi patur një certifikatë pronësie pa vlerë. Ne tani jemi në fazën ku apartamentet që janë blerë janë në vlerë tregu me kontratë shitje, ndërsa pronat e trashëguara pa vlerë, kanë një tjetër teknikë e cila merret parasysh me ligjin e parë të rivlerësimit, ku merret parasysh kostoja e ndërtimit dhe inflacioni i parave në periudha të ndryshme kohore, para 94-rës.
TATIMI PËR SHITJEN E PRONAVE
Vlera fillestare 120 mijë euro
Vlera pas shitjes 150 mijë euro
Tatimi 30.000*15%=4.500 euro
TATIMI PAS RIVLERËSIMIT TË PRONAVE
Vlera fillestare 120 mijë euro
Vlera pas rivlerësimit 150 mijë euro
Tatimi 30.000*3%= 900 euro
Intervistoi: Xhoana Vraniçi
